第三百六十九章 传说中的换地权益书
香江的房地产经济发展,当然不可能是只有这一个区域发展,而是会一个地方发展之后,再带动周边区域发展。
比如上面所说的尖沙咀发展之后,带动着尖东地区火爆起来,就是同样的道理。
从房地产价格来说,也就是尖沙咀的房地产先涨价,然后带动着尖东的房地产也涨价,再带动更远的地方涨价于是到了最后,香江大部分的区域都会跟着涨价。
特别是现在的偏远区域,即使是没有中心区域涨价得多,但一个个新市镇建造好了之后,可是也会暴涨许多的。
关键在于这些现在的乡村区域,土地价格便宜啊!
故而买下来,囤地几年,肯定就能有更大的升值潜力。
这里所说的偏远区域,最主要指的就是新界这一块儿。
在60年代,政.府已经陆陆续续的开始了对新界的开发,开始建立起了新市镇。
因为这里的地势非常好,又靠近油尖旺区域,香江岛那边的发展已经到了极致,没办法再开拓新的大片可以居住的区域了,所以新界就是香江想要大力发展的第一区域。
新界其实在现在来说,都是以农业为主的区域,大部分区域住的都是农民,根本没有多少城市人愿意去那里居住的。
政.府在这里建造的新市镇,多半是以公屋、基础建设、学校、商场、医院等等为主。
在目前阶段,也只有公屋这样的东西,才会吸引许多穷人过来居住了。
通常来说,公屋的租金只有同等区域市场上出租房子的20%左右的租金。
新界的房租就更加低了。
按照殷俊之前和魏小范、章婶租住的那套屋子来算,如果换到了九龙的公共屋邨来租住,同样的租金,每个人可以租到一套40平米的房子。
这对于单身汉来说,可能没有什么,但对于一家三口人来说,就是一笔很不小的开支节省了!
有了这群穷人们的居住,才会给新市镇带来生机,才会有机会慢慢的发展成一个成熟的区域。
然后这么五六个、七八个散布在几平方公里的新市镇再用公路等链接起来,就又成了一个大片都市区域。
接下来的开发,便可以依托这个区域向四周扩展了。
只不过,香江政.府想得很好,但实现起来却是非常的困难。
新界这边实在是太偏远了,就算是有人愿意来这边居住,也都需要往油尖旺去上班,甚至走得更远的港岛区上班。
这样一来,工作去上班实在是太辛苦了,一天起码有五六个小时奔波在上班下班的途中,普通人都难以忍受,还不如贵点住上班的附近,然后多点时间睡眠,这样工作起来也会有精神。
所以现在新界的新市镇,基本上都没有达到预期,在城里拥挤不堪的时候,这里的公屋申请人数居然还一直不够,真是让人瞠目结舌。
但是,殷俊知道,这一切都是只是暂时现象。
随着地铁的不断开通,只要地铁能到新界来,那么从新界坐地铁,最多转一道车就能抵达公司上班,时间花费肯定不超过1个小时,这样的生活和工作距离差,就完全不是问题了!
来回两三个小时的通勤时间,完全在任何的上班族的容忍范围之内。
能快捷的上班,而房屋的租金却只有私屋出租的20%,只要不是白痴的人都知道该选择恶言的地方!
这么一来,新界的公共屋邨就自然成了抢手的香馍馍,申请人数肯定会爆棚!
只要有人居住了,那么这一区域的商业发展就能继续下去,就能形成一个成熟的商业区域。
接下来,私人屋苑就也可以在这个区域修建,赚取这些努力赚钱想要改善生活的民众们的钱了。
普通人和成功者之间的差距,很多时候就是在于他们对于未来的眼光不同。
普通人只能看到今天的事情,而成功者能看到明天甚至是更远的事情。
越是有能力的人,他们看到的就越远,这样获得成功的机会就会更大,创造的成就也就更大。
比如说香江的这群华人地产商们,早在70年代初,就看到了这个发展的趋势,于是他们都纷纷开始了一些布局。
这个布局,就是传说中的“乙种换地权益书”。
1959年的时候,因为连降大雨,大水冲毁了新界元朗的许多河道,政.府想要征收农田来修河道。
可政.府征地是要有很麻烦的手续的,包括了土地的购买、赔偿等等,没有三五个月没办法弄下来。
为了尽快完成河道修复任务,政.府干脆就给农民们发了一封信,说我们今天占用你一块土地,以后我们就赔你一块更好的土地。
然后,政.府就给了农民一张土地换地权益书,这就是最初的换地权益书的由来。
后来政.府在新界征用土地的时候,就逐渐都开始了这样的方式。
土地所有人在同意了政.府的征地之后,政.府就发给他们甲种换地权益书作为凭据,等到政.府那边的手续办好了之后,甲种换地权益书就会进一步生效,调换成为乙种换地权益书。
这时候的乙种换地权益书,就是可以拿来要求政.府给自己一块土地的凭证了。
比如说,政.府在新界有一块土地要卖,但是你恰好有这么大面积的乙种换地权益书,那你就可以去手里的乙种换地权益书跟政.府申请,这块土地你就别卖了,直接补偿给我吧!
政.府一看这的确是自己发下来的换地凭据,那肯定就会认账,任凭别的开发商怎么垂涎这块土地,怎么出高价,那都是要优先给乙种换地权益书的持有人的——这一点,在政.府方面是默认的规矩,轻易不能打破,否则以后谁敢相信你?是你说了以后还我一块更好的土地的,我现在来拿了,你却不认账了?
可是!
通常来说,这样的情况是不可能出现的!
一般情况下,征收农用地与批租建设用地的兑换比例是5:2;征用的建筑用地的话,赔偿自然是1:1。
也就是说,政.府征收农民5000平方呎的农业用地,那么给他的可以做建筑用地的乙种换地权益书就是2000方呎。
政.府想要拍卖的土地,动辄几万方呎起,十几万方呎都不在话下,哪个农民手里有那么多的乙种换地权益书?
根本不可能嘛!
可是一个农民的不行,我十个农民的、一百个农民的、一千个农民的乙种换地权益书应该就行了吧?
因此,许多地产商就想到了这一块儿,从70年代开始就有房地产商不断的购买起了乙种换地权益书,特别是在80年代初的房地产火爆开始,更多的房地产开发商就花更大的手笔,收起了农民们手里的乙种换地权益书。
有些报告说起,70年代初的时候,几大地产公司就大规模疯狂的收购乙种换地权益书。
这个说法显然是错误的。
首先第一个,70年代,所谓的新鸿基、恒基兆业、南丰地产等等公司,根本还才刚刚发展起来呢,就几千万、一两亿的价值,可用现金根本不多,你来跟我解释一下,这么点钱拿去购买,称得上叫做“疯狂”和“大规模”的收购吗?
况且,由于乙种换地权益书只是在新界发出的,也只能在新界使用,所以就算有人想到过这个事情,但是70年代初,油麻地、尖沙咀、旺角、九龙、中环、上环等等区域,那么多便宜的土地等待开发,我来你新界囤地干什么?
完全的浪费资源和浪费精力!
也就是在这两年,当市区的房价越来越贵,房地产商人们手里的钱财越来越多之后,他们才开始慢慢的把注意力放在了乙种换地权益书上面,才开始了陆陆续续的收购。
其中最厉害最坚定的就是李照基李四叔。
恒基兆业作为地产四大家之中,发家最晚的公司,但却后来居上,李照基凭借着恒基兆业直接排名香江富豪榜第二,原因有两个。
一是在市区一层一层的收购老旧房子的产权,累计起来完整收购之后,就拆.迁这栋大楼,重新修建更高更好的大楼。
为了干好这个事情,李照基专门派人到美国、加拿大、澳大利亚的华人聚居区去收购他们的房产,因为那些人基本上都不回香江了,遇到有价钱合适的也就卖了——他们不大了解香江日新月异的环境,所以很多时候都是比市场价格低。
李照基因此累计了大量的房产证,到时候是自己修建还是卖给政.府的拆.迁,他都能大赚一笔。
二就是在新界大肆囤积乙种换地权益书了,恒基兆业在新界的发展是房地产四大家第一的,往往他们能拿到最好的土地,原因就在于这个乙种换地权益书的优先权上面。
只不过,李照基的恒基兆业要等到差不多2年之后才上市,而等到那个时候,李照基才会加大收购乙种换地权益书的力度。
由此也可以明白,其实在1979年的现在,是没有多少人真正能够下决心花大力气去收购乙种换地权益书的。
相对于新界农民们手里的存货来说,地产商们收购的,不过是小部分而已。
殷俊看过一个资料,在80年之前,农民们手中还有大量的乙种换地权益书,数量超过了数千万平方英尺之多!
不是说地产商们不愿意收购,实在是农民又不是傻子,明知道这个是赚钱的东西,怎么可能贱价卖出去?
一方面是农民们不断的在涨价,另一方面是确实一时半刻又看不到开发新界的希望,所以地产商们都没有多大的决心去收购。
也只有李照基把恒基伟业弄上市了之后,手里有了充足的钱,才会大胆的高价购入乙种换地权益书,然后就成就了他在这方面的最大成就。
殷俊是读过李照基请人给自己写的传记的人,所以在现在的香江,没有人比他更能知道乙种换地权益书的威力,和它之后代表的那些如同黄金一样昂贵的土地的价值。
之前是殷俊没有钱来收购。
毕竟乙种换地权益书这种东西,你不收购个几万几十万平方呎的权益,根本就没有什么用,还不如不收购。
殷俊希望的是来一个扫货,用一种不间断的,一往无前的态度把大量的乙种换地权益书拿在手里——在别人彻底反应过来之前。
要知道,别的房地产商可不是傻子。
特别是在现在地铁已经开通的情况下,最多到明年,他们就能看到地铁给香江人生活带来的真实改变了。
一旦偏远的距离不会形成障碍,那么新界这边的土地就很有可能成为他们窥伺的肥肉。
殷俊这么大规模的收购,别人肯定会琢磨的。
特别是早就已经开始收购的几家大地产公司,他们肯定会发现有什么不对劲儿,从而也加入进来。
但他们都不是一个人的公司,都需要和上上下下的沟通,然后还要调集资金,搞好关系什么的,这个反应时间就需要一段时间。
殷俊要做的,就是在他们反应过来之前,最好在三个月之内,就把大量的乙种换地权益书搞到手。
比起之前空想的来,现在殷俊已经有钱了。
每期720万册,一个月3000万的税前利润,而香江的纳税是一年一交的,今年的税款,完全可以到81年的4月份之前缴纳,这就给了殷俊很多周转的时间。
再加上11月开始的8个漫画,一共800万册的销售,按照平均8块港币一册的价格,两个月出版一集,平均下来殷俊一个月也能有1000万的税前利润。
这么4000万港币,已经足够让殷俊持续的收购乙种换地权益书了!
更别说只要等到明年的6月,包船王和纽璧坚的九龙仓之争就会落下帷幕。
甚至于这一世在殷俊的煽风点火之下,恒隆集团对于淘化大同的收购还能提前。
有了狠宰恒隆集团的这笔横财,再加上手里不断累积的资金,春节过后就能如愿以偿的一路横扫了!
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比如上面所说的尖沙咀发展之后,带动着尖东地区火爆起来,就是同样的道理。
从房地产价格来说,也就是尖沙咀的房地产先涨价,然后带动着尖东的房地产也涨价,再带动更远的地方涨价于是到了最后,香江大部分的区域都会跟着涨价。
特别是现在的偏远区域,即使是没有中心区域涨价得多,但一个个新市镇建造好了之后,可是也会暴涨许多的。
关键在于这些现在的乡村区域,土地价格便宜啊!
故而买下来,囤地几年,肯定就能有更大的升值潜力。
这里所说的偏远区域,最主要指的就是新界这一块儿。
在60年代,政.府已经陆陆续续的开始了对新界的开发,开始建立起了新市镇。
因为这里的地势非常好,又靠近油尖旺区域,香江岛那边的发展已经到了极致,没办法再开拓新的大片可以居住的区域了,所以新界就是香江想要大力发展的第一区域。
新界其实在现在来说,都是以农业为主的区域,大部分区域住的都是农民,根本没有多少城市人愿意去那里居住的。
政.府在这里建造的新市镇,多半是以公屋、基础建设、学校、商场、医院等等为主。
在目前阶段,也只有公屋这样的东西,才会吸引许多穷人过来居住了。
通常来说,公屋的租金只有同等区域市场上出租房子的20%左右的租金。
新界的房租就更加低了。
按照殷俊之前和魏小范、章婶租住的那套屋子来算,如果换到了九龙的公共屋邨来租住,同样的租金,每个人可以租到一套40平米的房子。
这对于单身汉来说,可能没有什么,但对于一家三口人来说,就是一笔很不小的开支节省了!
有了这群穷人们的居住,才会给新市镇带来生机,才会有机会慢慢的发展成一个成熟的区域。
然后这么五六个、七八个散布在几平方公里的新市镇再用公路等链接起来,就又成了一个大片都市区域。
接下来的开发,便可以依托这个区域向四周扩展了。
只不过,香江政.府想得很好,但实现起来却是非常的困难。
新界这边实在是太偏远了,就算是有人愿意来这边居住,也都需要往油尖旺去上班,甚至走得更远的港岛区上班。
这样一来,工作去上班实在是太辛苦了,一天起码有五六个小时奔波在上班下班的途中,普通人都难以忍受,还不如贵点住上班的附近,然后多点时间睡眠,这样工作起来也会有精神。
所以现在新界的新市镇,基本上都没有达到预期,在城里拥挤不堪的时候,这里的公屋申请人数居然还一直不够,真是让人瞠目结舌。
但是,殷俊知道,这一切都是只是暂时现象。
随着地铁的不断开通,只要地铁能到新界来,那么从新界坐地铁,最多转一道车就能抵达公司上班,时间花费肯定不超过1个小时,这样的生活和工作距离差,就完全不是问题了!
来回两三个小时的通勤时间,完全在任何的上班族的容忍范围之内。
能快捷的上班,而房屋的租金却只有私屋出租的20%,只要不是白痴的人都知道该选择恶言的地方!
这么一来,新界的公共屋邨就自然成了抢手的香馍馍,申请人数肯定会爆棚!
只要有人居住了,那么这一区域的商业发展就能继续下去,就能形成一个成熟的商业区域。
接下来,私人屋苑就也可以在这个区域修建,赚取这些努力赚钱想要改善生活的民众们的钱了。
普通人和成功者之间的差距,很多时候就是在于他们对于未来的眼光不同。
普通人只能看到今天的事情,而成功者能看到明天甚至是更远的事情。
越是有能力的人,他们看到的就越远,这样获得成功的机会就会更大,创造的成就也就更大。
比如说香江的这群华人地产商们,早在70年代初,就看到了这个发展的趋势,于是他们都纷纷开始了一些布局。
这个布局,就是传说中的“乙种换地权益书”。
1959年的时候,因为连降大雨,大水冲毁了新界元朗的许多河道,政.府想要征收农田来修河道。
可政.府征地是要有很麻烦的手续的,包括了土地的购买、赔偿等等,没有三五个月没办法弄下来。
为了尽快完成河道修复任务,政.府干脆就给农民们发了一封信,说我们今天占用你一块土地,以后我们就赔你一块更好的土地。
然后,政.府就给了农民一张土地换地权益书,这就是最初的换地权益书的由来。
后来政.府在新界征用土地的时候,就逐渐都开始了这样的方式。
土地所有人在同意了政.府的征地之后,政.府就发给他们甲种换地权益书作为凭据,等到政.府那边的手续办好了之后,甲种换地权益书就会进一步生效,调换成为乙种换地权益书。
这时候的乙种换地权益书,就是可以拿来要求政.府给自己一块土地的凭证了。
比如说,政.府在新界有一块土地要卖,但是你恰好有这么大面积的乙种换地权益书,那你就可以去手里的乙种换地权益书跟政.府申请,这块土地你就别卖了,直接补偿给我吧!
政.府一看这的确是自己发下来的换地凭据,那肯定就会认账,任凭别的开发商怎么垂涎这块土地,怎么出高价,那都是要优先给乙种换地权益书的持有人的——这一点,在政.府方面是默认的规矩,轻易不能打破,否则以后谁敢相信你?是你说了以后还我一块更好的土地的,我现在来拿了,你却不认账了?
可是!
通常来说,这样的情况是不可能出现的!
一般情况下,征收农用地与批租建设用地的兑换比例是5:2;征用的建筑用地的话,赔偿自然是1:1。
也就是说,政.府征收农民5000平方呎的农业用地,那么给他的可以做建筑用地的乙种换地权益书就是2000方呎。
政.府想要拍卖的土地,动辄几万方呎起,十几万方呎都不在话下,哪个农民手里有那么多的乙种换地权益书?
根本不可能嘛!
可是一个农民的不行,我十个农民的、一百个农民的、一千个农民的乙种换地权益书应该就行了吧?
因此,许多地产商就想到了这一块儿,从70年代开始就有房地产商不断的购买起了乙种换地权益书,特别是在80年代初的房地产火爆开始,更多的房地产开发商就花更大的手笔,收起了农民们手里的乙种换地权益书。
有些报告说起,70年代初的时候,几大地产公司就大规模疯狂的收购乙种换地权益书。
这个说法显然是错误的。
首先第一个,70年代,所谓的新鸿基、恒基兆业、南丰地产等等公司,根本还才刚刚发展起来呢,就几千万、一两亿的价值,可用现金根本不多,你来跟我解释一下,这么点钱拿去购买,称得上叫做“疯狂”和“大规模”的收购吗?
况且,由于乙种换地权益书只是在新界发出的,也只能在新界使用,所以就算有人想到过这个事情,但是70年代初,油麻地、尖沙咀、旺角、九龙、中环、上环等等区域,那么多便宜的土地等待开发,我来你新界囤地干什么?
完全的浪费资源和浪费精力!
也就是在这两年,当市区的房价越来越贵,房地产商人们手里的钱财越来越多之后,他们才开始慢慢的把注意力放在了乙种换地权益书上面,才开始了陆陆续续的收购。
其中最厉害最坚定的就是李照基李四叔。
恒基兆业作为地产四大家之中,发家最晚的公司,但却后来居上,李照基凭借着恒基兆业直接排名香江富豪榜第二,原因有两个。
一是在市区一层一层的收购老旧房子的产权,累计起来完整收购之后,就拆.迁这栋大楼,重新修建更高更好的大楼。
为了干好这个事情,李照基专门派人到美国、加拿大、澳大利亚的华人聚居区去收购他们的房产,因为那些人基本上都不回香江了,遇到有价钱合适的也就卖了——他们不大了解香江日新月异的环境,所以很多时候都是比市场价格低。
李照基因此累计了大量的房产证,到时候是自己修建还是卖给政.府的拆.迁,他都能大赚一笔。
二就是在新界大肆囤积乙种换地权益书了,恒基兆业在新界的发展是房地产四大家第一的,往往他们能拿到最好的土地,原因就在于这个乙种换地权益书的优先权上面。
只不过,李照基的恒基兆业要等到差不多2年之后才上市,而等到那个时候,李照基才会加大收购乙种换地权益书的力度。
由此也可以明白,其实在1979年的现在,是没有多少人真正能够下决心花大力气去收购乙种换地权益书的。
相对于新界农民们手里的存货来说,地产商们收购的,不过是小部分而已。
殷俊看过一个资料,在80年之前,农民们手中还有大量的乙种换地权益书,数量超过了数千万平方英尺之多!
不是说地产商们不愿意收购,实在是农民又不是傻子,明知道这个是赚钱的东西,怎么可能贱价卖出去?
一方面是农民们不断的在涨价,另一方面是确实一时半刻又看不到开发新界的希望,所以地产商们都没有多大的决心去收购。
也只有李照基把恒基伟业弄上市了之后,手里有了充足的钱,才会大胆的高价购入乙种换地权益书,然后就成就了他在这方面的最大成就。
殷俊是读过李照基请人给自己写的传记的人,所以在现在的香江,没有人比他更能知道乙种换地权益书的威力,和它之后代表的那些如同黄金一样昂贵的土地的价值。
之前是殷俊没有钱来收购。
毕竟乙种换地权益书这种东西,你不收购个几万几十万平方呎的权益,根本就没有什么用,还不如不收购。
殷俊希望的是来一个扫货,用一种不间断的,一往无前的态度把大量的乙种换地权益书拿在手里——在别人彻底反应过来之前。
要知道,别的房地产商可不是傻子。
特别是在现在地铁已经开通的情况下,最多到明年,他们就能看到地铁给香江人生活带来的真实改变了。
一旦偏远的距离不会形成障碍,那么新界这边的土地就很有可能成为他们窥伺的肥肉。
殷俊这么大规模的收购,别人肯定会琢磨的。
特别是早就已经开始收购的几家大地产公司,他们肯定会发现有什么不对劲儿,从而也加入进来。
但他们都不是一个人的公司,都需要和上上下下的沟通,然后还要调集资金,搞好关系什么的,这个反应时间就需要一段时间。
殷俊要做的,就是在他们反应过来之前,最好在三个月之内,就把大量的乙种换地权益书搞到手。
比起之前空想的来,现在殷俊已经有钱了。
每期720万册,一个月3000万的税前利润,而香江的纳税是一年一交的,今年的税款,完全可以到81年的4月份之前缴纳,这就给了殷俊很多周转的时间。
再加上11月开始的8个漫画,一共800万册的销售,按照平均8块港币一册的价格,两个月出版一集,平均下来殷俊一个月也能有1000万的税前利润。
这么4000万港币,已经足够让殷俊持续的收购乙种换地权益书了!
更别说只要等到明年的6月,包船王和纽璧坚的九龙仓之争就会落下帷幕。
甚至于这一世在殷俊的煽风点火之下,恒隆集团对于淘化大同的收购还能提前。
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